ITE en Collado Villalba
aquí no es «vivienda colectiva de más de 50 años».

Lo que hacemos y lo que no

Somos una empresa de trabajos verticales: ejecutamos las reparaciones que el informe exige en fachada, patios y cubierta. No redactamos ni firmamos la ITE, el IEE ni ningún informe técnico, no medimos radón ni certificamos la subsanación: eso corresponde al técnico competente. Tampoco somos el Ayuntamiento. Lo que sigue sale del texto de la ordenanza municipal publicada por el propio consistorio.

Una advertencia contra un malentendido frecuente

Se oye mucho que en Collado Villalba «casi nada llega al umbral porque el pueblo creció tarde». Es falso, y conviene decirlo claro porque a más de una comunidad le ha costado un expediente.

La Disposición Adicional Segunda de la ordenanza establece el calendario y empieza así: «En el año 2021 todos los edificios cuya construcción o rehabilitación total tenga antigüedad igual o superior a 30 años». No hay entrada escalonada por décadas: en 2021 se metió de golpe todo el parque que superaba ese umbral. Y Villalba fue una de las principales ciudades dormitorio del noroeste madrileño en los años setenta y ochenta, así que ese «todo» es una parte muy grande del municipio.

La única excepción que contempla el propio calendario: los edificios que ya contasen con una inspección técnica vigente anterior a 2021, hecha conforme a la normativa aplicable, a los que solo se les exige el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión.

La ordenanza, artículo por artículo

Es la Ordenanza Municipal Reguladora del Informe de Evaluación de Edificios, publicada en el BOCM de 29 de octubre de 2021 y con texto actualizado aprobado en junio de 2022. Deroga la anterior Ordenanza Reguladora de la Inspección Técnica de Edificios, que era de 2012.

• Ámbito: 30 años, todos los edificios. Artículo 2.1, sin distinguir tipología ni uso. Y el 2.6 añade a quienes pidan ayudas públicas, sin importar la edad.
• Tres meses para presentarlo. Artículo 4.3: desde el día en que consta finalizada la inspección, en el Ayuntamiento de Collado Villalba.
• Se presenta en tres archivos. El .iee generado por la aplicación oficial, el mismo contenido en PDF firmado por el técnico y por la propiedad, y la declaración responsable (artículo 5.1). La aplicación es la de rieecm.es.
• Veinte días si falta algo. Artículo 5.4: si la documentación no cumple los requisitos de contenido, hay 20 días para subsanar y, si no se aporta, el informe se considera no presentado.
• Renovación cada diez años como máximo, expirando la vigencia el 31 de diciembre del período decenal (artículo 6.1).
• Listado anual. Artículo 8: el Ayuntamiento elabora anualmente el listado de inmuebles obligados y lo expone un mes en el tablón de edictos, en el BOCM y en la sede electrónica, en el último trimestre del año anterior. Además, cuando los servicios técnicos lo determinen, la obligación se notifica de forma individual al propietario o a la comunidad.

La ordenanza no establece tasa por la presentación. Como los tributos locales se revisan cada ejercicio, conviene confirmarlo en la sede electrónica antes de darlo por hecho.

Lo que Villalba pide y casi nadie más: radón y amianto

El artículo 10.4 es la peculiaridad de esta ordenanza. El estado de conservación de los edificios residenciales debe incluir también:

• La determinación del promedio anual de concentración de gas radón en el aire, expresada en Bq/m³ y referida a la zona de muestreo con mayor nivel de las establecidas en el punto 2.1 del Apéndice C del CTE HS6. El dato se hace constar en la propia declaración responsable del técnico, junto a la referencia catastral y al número de registro del certificado energético.
• La determinación de la existencia de fibrocemento y/o amianto en elementos de la edificación, para actuar conforme a la normativa aplicable.

No es un capricho municipal: Villalba está sobre terreno granítico de la sierra de Guadarrama, que es el tipo de suelo donde el radón alcanza concentraciones más altas. Y en el parque de los setenta y ochenta el fibrocemento sigue apareciendo donde nadie lo busca: bajantes, depósitos, cubiertas de garajes, trasteros y cobertizos de patio.

Esto tiene una consecuencia práctica muy directa para quien va a hacer obra en la fachada o en la cubierta: si hay fibrocemento, no se toca sin más. La retirada de material con amianto tiene su propio régimen, con empresa inscrita y plan de trabajo aprobado. Nosotros no hacemos esa retirada; lo que sí hacemos es avisar en cuanto lo vemos, antes de que a nadie se le ocurra pasarle la radial.

Cómo es el parque de Collado Villalba

El ferrocarril partió el municipio en dos a mediados del siglo XIX, y esa división sigue explicando la ciudad: por un lado el Pueblo, el núcleo histórico; por otro la Estación, que creció alrededor del comercio del granito, la madera, el carbón y el ganado. A partir de los setenta llegó el gran salto como ciudad dormitorio.

El clima de sierra: por qué aquí las fachadas envejecen distinto

Villalba está a casi novecientos metros de altitud, con la Guadarrama encima. Eso significa dos cosas que no pasan en el sur de la región: más precipitación y, sobre todo, muchos más ciclos de hielo y deshielo al año.

El mecanismo es siempre el mismo. El agua se mete en una fisura, en una junta descarnada o detrás de un revoco que ya no agarra. De noche se congela, aumenta de volumen y hace palanca. De día se deshiela y entra un poco más adentro. Diez inviernos después, lo que era una fisura de pelo es un paño despegado. Por eso aquí no funciona la estrategia de «pintamos y ya veremos»: si el soporte no está firme y estanco, la capa nueva se cae con la vieja al primer invierno.

• Primero se corta la entrada de agua. Remates, albardillas con goterón, encuentros de cubierta: impermeabilización de cubiertas y petos.
• Después se sanea lo despegado. Se pica todo lo que suena hueco hasta material firme y se repone el paño: saneado de fachada.
• Las juntas, elásticas. Fondo de junta y poliuretano o polímero MS, no mortero rígido: sellado de juntas.
• Y al final, y solo al final, la pintura. Pintura de fachada con sistema transpirable.

Si sale desfavorable en Collado Villalba

• El informe llega con deberes. Artículo 12.2: fotografías de las lesiones, descripción y localización de las deficiencias, presupuesto estimado, obras priorizadas y plazo. Si hay riesgo inminente, además las medidas de seguridad y una fecha límite de actuación.
• Seis meses que acaban en junio. Artículo 12.3: los propietarios quedan obligados sin necesidad de requerimiento, con un plazo de seis meses que finaliza el mes de junio del año siguiente al de la obligación de presentar el informe, para solicitar el título habilitante.
• Y otros seis para terminar. Artículo 12.6: la terminación de las obras no puede superar los seis meses desde la obtención del título habilitante.
• Peligro inminente, orden inmediata. Artículo 12.4: si hay que adoptar medidas inmediatas de seguridad, se dicta orden de ejecución «en el más breve plazo posible».
• Cierra el técnico. Artículo 12.7: certificado técnico final con fotografías de lo reparado, manifestando expresamente que el estado de conservación resulta favorable.

Todo lo que viene después de un desfavorable —orden de ejecución, por qué las obras obligatorias no se votan en junta, qué partidas se repiten en fachada— está desarrollado en qué hacer si la ITE sale desfavorable.

Lo que cuesta no hacerlo

Hay un artículo que conviene leer dos veces: el 15.3. Dice que no se otorgarán licencias de obra de ningún tipo ni tendrá efecto la declaración responsable que afecte a elementos comunes de los edificios que no hayan aportado el informe favorable, o que no recojan las obras de un informe desfavorable. Con una excepción: las reparaciones de carácter urgente comunicadas al Ayuntamiento mediante informe técnico. Es decir, sin informe, la comunidad se queda administrativamente bloqueada para cualquier obra de portal, cubierta o fachada.

Por qué esto se repara por cuerda

Una lista de deficiencias rara vez pide rehabilitar el edificio entero: pide subsanar puntos concretos. Un andamio para eso son días de montaje, licencia de ocupación de vía pública, tasa y alquiler que corre aunque no se trabaje. En las calles del Pueblo, además, ocupar la acera con estructura es cortar el paso; y en los patios interiores de los bloques del centro no entra.

El acceso por cuerda tiene norma propia: el Real Decreto 2177/2004 exige dos cuerdas independientes —una de trabajo y otra de seguridad—, cada una con su anclaje, y formación específica de quien se descuelga. En una sierra con viento, además, se organiza la jornada por orientación y por horas, no por comodidad.

Cómo damos el precio

Con la lista de deficiencias por delante y una foto desde la calle o el patio ya orientamos por teléfono. Para cerrarlo hay que ir: los metros reales de cornisa y de rejuntado nunca son los que parecen desde abajo. El presupuesto va por escrito, con las partidas separadas, para poder llevarlo a la junta. Las unidades están explicadas en precio de la ITE y de las reparaciones, y el trámite del sello autonómico en registro del IEE.

Fuentes oficiales

Esta página la escribe una empresa privada. Lo normativo está aquí:

• Ayuntamiento de Collado Villalba: Inspección Técnica de Edificios y padrones anuales
• Ayuntamiento de Collado Villalba: ordenanzas de urbanismo
• Decreto 103/2016, de 24 de octubre (BOCM n.º 257)

La ordenanza vigente es la publicada en el BOCM de 29 de octubre de 2021, con el texto actualizado de junio de 2022. Si la fecha que os han dado no cuadra con esto, comprobadlo en el padrón del ejercicio: la fecha que manda siempre es la del listado.

La ITE en los municipios de al lado

Los umbrales y los plazos cambian bastante de un ayuntamiento a otro.