La ITE ha salido desfavorable
y ahora hay una lista con plazo.

Lo que hacemos y lo que no

Somos una empresa de trabajos verticales: ejecutamos las reparaciones que el informe exige en fachada, patios y cubierta. No redactamos ni firmamos la ITE, el IEE ni ningún informe técnico, ni certificamos la subsanación: eso corresponde al arquitecto o arquitecto técnico que lleva el expediente. Si tu comunidad todavía no tiene técnico, lo primero es ese; nosotros entramos después, con la lista delante.

Qué significa «desfavorable»

Que el técnico ha detectado deficiencias en el estado de conservación y las ha hecho constar. El Decreto 103/2016 obliga a que, en ese caso, el informe recoja las deficiencias a subsanar y, si procede, las medidas de seguridad adoptadas o necesarias para garantizar la seguridad de los ocupantes, de los vecinos y de los transeúntes.

Esa segunda parte es la que suele correr de verdad. Si hay riesgo de caída de material a la vía pública, lo primero no es la obra: es balizar la zona de abajo y retirar lo que esté suelto. Eso se hace en una jornada y no espera a la junta.

Quién decide y qué llega al buzón

• El técnico califica. Las deficiencias se justifican bajo su criterio y su responsabilidad, y él informa a la propiedad de lo que ha reflejado.
• El Ayuntamiento comprueba. Cuando el resultado es desfavorable, los servicios municipales giran visita al edificio.
• Se propone una orden de ejecución. Es el acto administrativo que ordena a la comunidad hacer unas obras concretas en un plazo concreto.
• Aparecen las tasas. Presentar la inspección no cuesta tasa nunca; las tasas aparecen precisamente cuando el resultado es desfavorable y se inicia la orden de ejecución.

Los plazos de ejecución los fija cada orden en función de lo que haya que hacer. Lo que sí está publicado por el Ayuntamiento de Madrid es que, tras un resultado desfavorable, se otorga un plazo de dos meses para solicitar la licencia urbanística de subsanación de las deficiencias, o para cumplir la orden de ejecución en los términos que ella misma señale.

Si la comunidad no se mueve

Conviene distinguir dos cosas que se confunden: la multa coercitiva no es una sanción. Es un medio de ejecución forzosa, exclusivamente económica, que se impone de forma sucesiva y progresiva, exige apercibimiento previo y deja de aplicarse en el momento en que se cumple la orden. La sanción es otra cosa y requiere su propio procedimiento.

Lo que no hace falta votar en junta

Es el atasco más común: se convoca junta, no se alcanza mayoría y pasan seis meses. Pero la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1, dice que las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble —incluidas las que vengan impuestas por la Administración— tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios.

El artículo 10.2 añade lo que sí corresponde a la junta: repartir la derrama y fijar los plazos de pago. Es decir, no se vota si se hace o no se hace; se vota cómo se paga.

Cosa distinta son las mejoras que no son obligatorias —pintar toda la fachada por estética, cambiar el sistema, embellecer—: esas sí necesitan la mayoría de tres quintas partes del artículo 17.4. Por eso pedimos siempre el presupuesto con las partidas separadas: lo obligatorio por un lado, lo voluntario por otro, y la junta discute solo lo segundo.

Qué se suele exigir en fachada

Ocho de cada diez listas que nos llegan repiten estas partidas.

Cada una de estas tiene su página, con el cómo y el por qué: saneado de fachada, reparación de grietas, sellado de juntas e impermeabilización de cubiertas y petos.

Por qué esto se hace por cuerda

Una lista de ITE casi nunca es «rehabilitar la fachada entera». Son actuaciones repartidas: tres metros de cornisa aquí, un paño hueco allí, cuatro juntas y el peto de la cubierta. Montar un andamio para eso significa días de montaje, licencia de ocupación de vía pública, tasa y un alquiler que corre aunque no se trabaje.

Por acceso mediante cuerda se empieza el mismo día, se paga el trabajo y no el tiempo de estructura, y al terminar la jornada la fachada queda limpia. En patios interiores y medianeras suele ser directamente la única forma de bajar.

El acceso por cuerda tiene norma propia: el Real Decreto 2177/2004 exige dos cuerdas independientes —una de trabajo y otra de seguridad—, cada una con su anclaje, y formación específica de quien se descuelga.

Cómo se cierra el expediente

• El técnico ordena la lista. No todas las deficiencias tienen el mismo peso: primero lo que compromete seguridad, después lo demás.
• Medidas de seguridad inmediatas. Balizado, retirada de cascotes y de todo lo que esté a punto de caer. Esto no espera.
• Licencia o comunicación, según el alcance. Tras un resultado desfavorable el Ayuntamiento de Madrid concede dos meses para solicitar la licencia urbanística de subsanación.
• Ejecución de las obras. Aquí entramos nosotros, con presupuesto cerrado y partidas desglosadas.
• Certificación de la subsanación. La firma el técnico competente, no la empresa que ha hecho la obra.
• Comunicación al registro. Cuando del informe se derivaba la necesidad de subsanar, el Ayuntamiento debe comunicar telemáticamente que las obras se han realizado, una vez finalizadas (artículo 9.3 del Decreto 103/2016).

Errores que alargan el expediente

La ayuda que puede pagar parte de esto

Si el informe ya está registrado, la comunidad puede optar al Plan Rehabilita Madrid 2026, que tiene línea específica de conservación y cuyo plazo de solicitud termina el 30 de septiembre de 2026. El requisito que corta a la mitad de las comunidades es que el IEE esté registrado antes de solicitar, no en trámite: lo explicamos en registro del IEE en Madrid.

Cómo damos el precio

Con la lista de deficiencias por delante y una foto desde la calle o el patio ya orientamos por teléfono. Para cerrarlo vamos a verlo: hay que saber cuántos metros de cornisa hay de verdad, cuánto paño suena hueco y si hace falta cosido. El presupuesto va por escrito, con las partidas separadas y las unidades explicadas, para que se pueda llevar a la junta y compararlo con otro. Las unidades y de qué depende cada una están en precio de la ITE y de las reparaciones.

Fuentes oficiales

Esta página la escribe una empresa privada. Lo normativo está aquí:

• Decreto 103/2016, de 24 de octubre (BOCM n.º 257)
• Ayuntamiento de Madrid: preguntas frecuentes sobre la ITE
• Ayuntamiento de Madrid: multas coercitivas y sanciones
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (texto consolidado)

Dónde reparamos

Madrid capital y área metropolitana.