ITE en Coslada
aquí sí hay ordenanza propia, y cambia los plazos.

Lo que hacemos y lo que no

Somos una empresa de trabajos verticales. No redactamos ni firmamos el informe ni certificamos la subsanación: la ordenanza de Coslada reserva eso al técnico facultativo competente, que además firma una declaración responsable. Nosotros ejecutamos las obras de fachada, patio y cubierta que el informe obliga a subsanar.

La ordenanza de Coslada, artículo por artículo

El Pleno aprobó inicialmente la Ordenanza Municipal Reguladora del Informe de Evaluación de Edificios en el término municipal de Coslada el 13 de julio de 2018, y el texto íntegro se publicó en el BOCM n.º 241, de 9 de octubre de 2018. Esto es lo que establece:

• Quién está obligado (art. 2). Edificios de tipología vivienda residencial colectiva con antigüedad superior a cincuenta años; edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas; y, en cualquier caso, cuando los Servicios Técnicos Municipales detecten deficiencias en el estado general de un edificio, el Ayuntamiento puede requerir al propietario de forma anticipada.
• Cómo se acredita la edad (art. 2.3). Certificado final de obra, acta de recepción, licencia de primera ocupación, certificado catastral o cualquier otro medio de prueba, en ese orden de prelación.
• Quién puede firmarlo (art. 4). Técnicos facultativos competentes o entidades de inspección registradas. Deben suscribir la declaración responsable del anexo I.
• Registro municipal de Edificios (art. 5). El Ayuntamiento dispone de un registro de edificios obligados que se renueva anualmente y donde se anotan tanto los informes favorables como los desfavorables y las obras ordenadas a consecuencia de estos.
• Relación anual de edificios obligados (art. 6). El Ayuntamiento elabora cada año el listado de edificios obligados, lo expone al público durante un mes en el tablón de edictos, en la sede electrónica municipal y en el BOCM, y la exposición debe hacerse en el último trimestre del año anterior. Además, la obligación se notifica de forma individual al propietario o a la comunidad, que es responsable de dar traslado a los propietarios incluidos.

Cómo se presenta en Coslada

El artículo 7 es muy concreto y conviene leerlo antes de encargar nada:

• Modelo oficial telemático. Se cumplimenta con la aplicación informática accesible en www.madrid.org, que genera los archivos XML. Se aportan tres ficheros: el de extensión .iee, el PDF con idéntico contenido firmado por el técnico competente y por el propietario o su representante, y el PDF de la declaración responsable firmada por el mismo técnico.
• Dónde. En cualquiera de las Oficinas de Registro del Ayuntamiento de Coslada, o en los demás registros previstos en la normativa vigente. Los anexos y modelos se descargan de la página web del Ayuntamiento.
• Plazo. Máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección, según lo consignado en el apartado 5 de la declaración responsable.
• Número de copias. Dos copias si el resultado es desfavorable en la parte de conservación; una si es favorable.
• Renovación. Los informes sucesivos se presentan antes del 31 de diciembre del año en que se cumple el período de diez años.
• Si falta documentación, 20 días. Se requiere la subsanación con un plazo máximo de veinte días; si no se aporta, el informe se considera no presentado.
• Después, el registro autonómico. El Ayuntamiento tiene tres meses desde que recibe el informe completo para comunicarlo telemáticamente a la Comunidad de Madrid, que lo inscribe en su Registro. Esa inscripción no significa conformidad con el contenido.

La ordenanza no regula tasa alguna por presentar el informe; las tasas municipales viven en las ordenanzas fiscales, así que conviene comprobarlas aparte en el propio Ayuntamiento.

Si sale desfavorable: aquí son seis meses, no dos

Esta es la diferencia más importante entre Coslada y lo que se lee en cualquier guía genérica de la ITE en Madrid. El artículo 9 de la ordenanza dice dos cosas que sorprenden a casi todas las comunidades:

Literalmente: los propietarios «estarán obligados a la reparación de las lesiones descritas en el Informe de Evaluación, sin necesidad de que la administración les requiera expresamente la realización de las obras de reparación». El plazo de seis meses para iniciar el trámite de licencia finaliza el mes de junio del año siguiente al de la obligación de presentar el informe, según el año de construcción del inmueble. El plazo máximo para terminar las obras autorizadas lo fija la licencia y no puede superar los seis meses desde su notificación, salvo que los Servicios Técnicos señalen uno menor por la gravedad de lo detectado.

Al terminar hay que aportar certificado técnico —visado colegial si las obras precisaron proyecto— que describa lo ejecutado con fotografías de los elementos reparados, justifique su idoneidad para subsanar la totalidad de las deficiencias y manifieste de forma expresa que el estado de conservación resulta favorable. Ese certificado lo firma el técnico, no la empresa que ha hecho la obra. Nosotros aportamos el reportaje del proceso y las mediciones para que el técnico tenga con qué trabajar.

Y hay un supuesto aparte: en caso de peligro inminente para ocupantes, vecinos, colindantes o transeúntes, la propiedad está obligada a comunicarlo al Ayuntamiento de forma inmediata, se dicta la orden de ejecución pertinente y las obras se realizan de inmediato bajo dirección técnica competente. Ahí lo primero no es el presupuesto: es balizar y retirar lo que está a punto de caer.

Qué pasa si no se presenta

• Orden de práctica inmediata y tres meses más (art. 10). Terminado el plazo sin presentar el informe, el órgano municipal ordena su realización con un plazo adicional de tres meses, con apercibimiento de ejecución subsidiaria e incoación del procedimiento sancionador.
• Sanción de 600 euros, ampliable a 10.000 (art. 11). El incumplimiento constituye infracción urbanística leve conforme al artículo 204.4 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. El importe puede incrementarse hasta 10.000 euros cuando, a criterio de los Servicios Técnicos Municipales, el edificio presente patologías que perjudiquen a edificios colindantes o supongan riesgo potencial para la integridad física de las personas.
• Ejecución subsidiaria del propio informe (art. 12). El Ayuntamiento puede encargar la evaluación a un técnico y pasar la factura al propietario, previa audiencia de diez días.
• Ejecución subsidiaria de las obras (art. 13). Si tras un informe desfavorable no se solicitan las licencias, se dictan órdenes de ejecución. El artículo 170.2 de la Ley 9/2001 habilita entonces la ejecución subsidiaria a costa del obligado, la imposición de sanciones o incluso la expropiación forzosa.

Un matiz que se confunde siempre: la multa coercitiva no es una sanción, es un medio de ejecución forzosa que cesa en cuanto se cumple lo ordenado. Lo desarrollamos en informe desfavorable. Y por encima de todo sigue vigente el deber de conservación: si cae algo a la calle, la responsabilidad es de la comunidad, haya informe o no.

El parque de Coslada y lo que aparece en sus informes

Coslada era un pueblo ferroviario de pocos miles de vecinos a principios de los sesenta. Desde 1965, con la puesta en marcha de uno de los primeros planes de ordenación urbana de la región, el crecimiento se dispara y salen del suelo Ciudad 70 —el nombre ya dice el año—, La Espinilla, Las Conejeras y Valleaguado, junto al Casco, el Barrio de la Estación, El Esparragal, La Colina y el Barrio del Puerto.

Ese origen concentrado explica la tipología que se repite en los informes: bloque abierto de cuatro a diez alturas, ladrillo cara vista sin revestir, cornisas y frentes de forjado de hormigón con poco recubrimiento, cámara sin aislar y patios interiores de tres o cuatro metros. Y explica también un problema logístico muy de aquí: más de ochenta mil vecinos en doce kilómetros cuadrados, calles estrechas y coches pegados a la fachada. Un andamio en Coslada se come medio carril.

El artículo 8 de la ordenanza detalla qué mira el técnico en fachada: los paramentos exteriores, interiores y medianeras que afecten a la seguridad y estabilidad, «tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer a la vía pública». Y las cubiertas y azoteas, con especial atención a la estanqueidad frente al agua. Esas dos frases son las que generan el ochenta por ciento del presupuesto de obra.

Las partidas que más se repiten aquí

El detalle de cada patología típica del parque de Coslada, con síntomas y errores caros, está en trabajos verticales en Coslada.

Por qué esto se hace por cuerda

Una lista de deficiencias casi nunca es «rehabilitar la fachada entera». Son actuaciones repartidas: unos metros de cornisa, un paño que suena hueco, cuatro juntas y el peto. Montar andamio para eso significa días de montaje, licencia de ocupación de vía pública, tasa y un alquiler que corre aunque no se trabaje. Y en las calles de Coslada, además, ocupar plazas y estrechar el paso al portal durante semanas.

Por acceso mediante cuerda se empieza el mismo día, se paga el trabajo ejecutado y al terminar la jornada la fachada queda limpia. En los patios interiores suele ser directamente la única forma de bajar. La técnica tiene norma propia: el Real Decreto 2177/2004 exige dos cuerdas independientes, cada una con su anclaje, y formación específica de quien se descuelga.

Y una nota sobre juntas: el artículo 10.1 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal establece que las obras necesarias para el deber de conservación, incluidas las impuestas por la Administración, son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios. La junta reparte la derrama y fija los plazos de pago. Por eso damos siempre el presupuesto con las partidas separadas: lo obligatorio por un lado, lo estético por otro.

Accesibilidad: qué es un «ajuste razonable» en Coslada

La segunda parte del informe evalúa la accesibilidad, y la ordenanza pone una cifra que casi nadie conoce: en edificios en régimen de propiedad horizontal se entiende que no constituye carga desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el técnico determina que el edificio es susceptible de ajustes razonables, los propietarios quedan obligados a acometerlos, con el mismo plazo de seis meses hasta junio del año siguiente para solicitar la licencia.

El informe y las ayudas van juntos

Si la comunidad piensa pedir el Plan Rehabilita Madrid 2026, el edificio necesita el informe registrado antes de presentar la solicitud, no en trámite, y el plazo termina el 30 de septiembre de 2026. Recuerda además que la propia ordenanza obliga a disponer del informe a cualquier edificio que vaya a acogerse a ayudas públicas, con independencia de su edad. Lo explicamos en registro del IEE en Madrid.

Fuentes oficiales

Esta página la escribe una empresa privada, no una administración. Lo normativo está aquí:

• Ordenanza Municipal Reguladora del Informe de Evaluación de Edificios de Coslada (BOCM n.º 241, 9/10/2018)
• Ayuntamiento de Coslada: Informe de Evaluación de Edificios
• Decreto 103/2016, de 24 de octubre (BOCM n.º 257, 26/10/2016)
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (texto consolidado)

La ITE en los municipios de al lado

Cada ayuntamiento del corredor lo tiene resuelto de una manera distinta.